Přeplatíte na hypotéce miliony? Jaký vliv má ve skutečnosti inflace? Má tedy nyní cenu kupovat?

Že je nejkomfortnější bydlet “ve vlastním”, to je asi jasné každému, kdo hledá nové bydlení. Ne každý však disponuje potřebnými finančními prostředky, které by stačily na pořízení vlastního bytu nebo dokonce domu. Nabízí se tedy možnost hypotečního úvěru. Na západě je často běžné bydlet v pronájmu, a ten řešit podle aktuální finanční situace, to je zdá se zajímavá myšlenka, kterou navíc podporuje mnoho mileniálů, avšak pokud na tuto problematiku nahlédneme okem investora, je více než jasné, že tento model výhodný není.

Pronájem nebo koupě nemovitosti?

Častým argumentem právě těch, kteří o koupi uvažují je to, že hypotéka a poplatky s koupí nemovitosti spojené jsou nad jejich možnosti. Když však reálně porovnáme náklady na bydlení v nájmu proti nákladům na pořízení nemovitosti, budete se možná divit, co je opravdu výhodnější.

Ing. Pavel Jileček z poradenské společnosti Hypomakléři.cz, s.r.o. nabízí pro vysvětlení modelový příklad:

"Vezmeme si hypoteční úvěr na 5 mil. Kč na 25 let, úroková sazba 2,5% p.a. Měsíční splátka bude 22 518 Kč.

Za dobu 25 let vrátíme bance postupně 5 mil. Kč a k tomu zaplatíme na úrocích dalších 1 755 518 Kč. Z toho si ale uplatníme 561 764 Kč na slevách na dani z příjmu, což nám umožnuje zákon, a tudíž čistá platba na úrocích se poníží na 1 193 754 Kč.

Výše uvedená kalkulace je strohá finanční matematika, ale nyní co se stane, když do modelu vložíme faktory reálné ekonomiky, kterými jsou inflace a růst hodnoty nemovitostí v čase.

Budeme tedy dále počítat výši inflace 2,5% (dlouhodobější průměr v ČR za posledních 10 let). Pokud zahrneme tuto inflaci do modelu splácení, tak každý rok klesne čistá měsíční splátka (tedy splátka po odečtení daňové slevy) o dalších 2,5%. Pro ilustraci tak bude poslední rok splácení reálná měsíční splátka pouze 13 588 Kč. Proto reálně (v kupní síle peněz) tak po 25 letech zaplatíme bance včetně úroků pouze 4 773 432 Kč! To znamená, že v reálné kupní síle peněz ji nevrátíme ani vypůjčenou částku natož pak úroky. Naopak banka si za 25 let z našeho pohledu odepíše 226 568 Kč nevrácenou investici.

Pokud k tomu zohledníme růst cen na trhu nemovitostí kolem 5% ročně (v případě Prahy ceny za poledních 10 let rostly 10% ročně!) tak nám po splacení (spíše vlastně nesplacení) hypotéky navíc zůstává v majetku nemovitost, která se za 25 let více než zdvojnásobila na 11 250 000 Kč. (v případě bytu v Praze pak ztrojnásobila na 17 500 000 Kč!)

Pokud v nemovitosti nebudete bydlet, budete ji pronajímat a měsíční splátku či její větší část pokryje nájemné, bude ekonomický efekt ještě výnosnější o celou výši hypotéky tedy o dalších 5 mil. Kč, neboť na splátky včetně úroků si nemovitost vydělá sama."

Pár dalších obecných rad na závěr:

Proč právě hypoteční úvěr?

Protože je to v současné době nejvíce doporučovaná forma úvěru určená pro financování vlastního bydlení. Někdo sice může namítnout, že s hypotékou na svá bedra bereme finanční závazek na velmi dlouhou dobu, ale je to investice do naší budoucnosti. Ceny nemovitostí se stále zvyšují a tudíž je investice do vlastního bydlení moudré řešení, a to nejen pro současnou dobu, ale také do doby budoucí. Výši splátek si určíte dle svých vlastních možností. Ty posuzují také poskytovatelé hypoték. Jestliže nyní bydlíte v podnájmu, určitě platíte peníze navíc pronajímateli bytu či domu. Kromě toho si výši nájmu nemůžete určit sami, tu určuje právě jeho pronajímatel, který vám nájemní smlouvu může také kdykoli vypovědět. V případě, že budete bydlet ve vlastním, peníze investujete do svého majetku.

Pokud chci investovat a mám dostatek prostředků ke koupi nemovitosti, proč hypoteční úvěr?

Protože výnos z nemovitosti formou pronájmu, a také její zhodnocení, razantně převýší úroky z hypotečního úvěru. Vyplatí se vložit například 20% z vlastních prostředků a na 80% si vzít úvěr, zbytek vlastních prostředků je pak výnosnější využít jinak. Ať již do podnikání, komodit, spoření nebo rozložit na koupi více investičních nemovitostí.

Na co se při výběru poskytovatele hypotéky zaměřit?

Vzhledem k tomu, že poskytovatelů hypotečních úvěrů je velké množství, je vhodné si udělat průzkum trhu. Hypotéku vám poskytnou jak banky, tak společnosti nebankovní, ty však nebývají tak výhodné. Výběr poskytovatele by měl zohledňovat výhodnost hypotéky. V první řadě je potřeba si zjistit výši úroku, měl by být co nejnižší, ale nemusí to být hlavní faktor. Výhodná hypoteční smlouva by měla umožňovat nastavení dle vašeho přání a vašich možností. Pozor je potřeba si dát také na RPSN. Důležité je si dobře promyslet délku fixace.

Pokud máte své favority, vydejte se na jejich návštěvu a požádejte je o vytvoření nabídky šité vám na míru, porovnejte si jich více a rázem budete mít jasno.

Jak vysokou částku si lze půjčit?

To vám sdělí jednotliví poskytovatelé. Výše částky se však odvíjí od vaší platební schopnosti, ta závisí na vašich příjmech a výdajích. Banka si také ověří vaši důvěryhodnost a to pomocí bankovních registrů. Zde se evidují dluhy a výše zaplacených částek.

Na koho se mohu obrátit?

Pokud budete potřebovat poradit, neváhejte se na nás obrátit, specialisté z Hypomakléři.cz jsou profesionálové na svém místě a dokážou si poradit s téměř každou situací.

Autor: Karel Veverka, Matrix Reality a. s.
Foto: www.pixabay.com